ரேரா சட்டம்

ரியல் எஸ்டேட்டின் “ரேரா சட்டம்”

Real Estate Regulatory Act 2016

அபார்ட்மெண்ட் வீடுகளைக் கட்டிக் கொடுப்பதில் முறைகேடுகளை தடுப்பதற்காக இந்த ரே-ரா சட்டம் 2016 கொண்டுவரப் படுகிறது; பணத்தை வாங்கிக் கொண்டு வீட்டை கட்டிக் கொடுக்க காலதாமதப் படுத்தினால், பில்டர்களை தண்டிக்கும் விதமாக இந்த சட்டம் கொண்டு வரப்படுகிறது; இது தங்களை வெகுவாகப் பாதிக்கும் என்கிறார்கள் ரியல் எஸ்டேட் வியாபாரிகள்;

பில்டர்கள், ப்ளாட்டுகளை விற்பனை செய்யும்போது, சூப்பர் பில்ட்அப் ஏரியா என்று அதிக விஸ்தீரணத்தை சொல்லி விற்று விடுகிறார்கள்; இனி அப்படிச் செய்யமுடியாது;

இந்த சட்டம் வந்தபின்னர், இதில் பதிவு செய்து கொண்ட ரியல் எஸ்டேட் வியாபாரிகள் மட்டுமே  பிளாட்டுகள், ப்ளாட்டுகள் விற்பனை செய்ய விளம்பரம் செய்ய முடியும்;

ரியல் எஸ்டேட் பிரச்சனைகளையும், வழக்குகளையும் விசாரிக்க தனிக் கோர்ட்டுகள் உருவாக்கப்படும்:

இந்த ரேரா சட்டம் மொத்தம் 92 பிரிவுகளைக் கொண்டது;

**

புதிய பினாமிச் சட்டம் 2016

புதிய பினாமிச் சட்டம் 2016

Benami Transaction Prohibition Amendment Act 2016

இந்த புதிய பினாமி தடுப்புச் சட்டம் 2016 நவம்பர் 1 முதல் அமலுக்கு வருகிறதாம்!

ஏற்கனவே 1988ல் இருந்து நடைமுறையில் உள்ள பழைய சட்டமான பினாமி தடுப்புச் சட்டம் 1988-ஐ மாற்றி, அதற்கு இன்னும் வலு கொடுப்பதற்காக இந்த புதிய சட்டமான பினாமி தடுப்பு திருத்தல் சட்டம் 2016 வந்துள்ளது;

பழைய 1988 சட்டத்தில், யாரும் பினாமியாக சொத்து, வேறு ஒருவர் பெயரில் சொத்து வாங்கி வைத்துக் கொள்ள முடியாது; 1988 சட்டம் வருவதற்கு முன்னர் அப்படி பினாமியாக வேறு ஒருவர் பெயரில் சொத்தை வாங்கி வைத்துக் கொள்ள முடியும்; பின்னர் அந்தச் சொத்து தனக்குத்தான் சொந்தம் என்று திரும்ப பெற முடியும்; பினாமி பெயரில் இருந்தவர் என் சொத்து என்று கேட்க முடியாது; இதனால், மிக அதிகமானவர்கள், சொத்துக்களை தங்கள் பெயரில் வாங்காமல், பினாமி பெயரில் வாங்கி வைத்துக் கொள்வார்கள்; 

இதைத் தடுப்பதற்காக, திரு. ராஜிவ்காந்தி பிரதம மந்திரியாக இருந்த காலத்தில், 1988ல் இந்தச் சட்டம் கொண்டு வரப்பட்டது; அந்த 1988 பினாமி தடுப்புச் சட்டத்தில் மொத்தமே 9 பிரிவுகள் தான் இருக்கிறது; அந்த 1988 சட்டப்படி, யாரும் பினாமி பெயரில் சொத்து வாங்க கூடாது என்றும், அவ்வாறு வாங்கினால், அதை அரசு எடுத்துக் கொள்ளும் என்றும், நான் பினாமியாக வாங்கிய சொத்து, அந்த சொத்து எனக்குத் தான் சொந்தம் என்று எந்தக் கோர்ட்டிலும் வழக்குப் போட முடியாது என்றும், கூறப்பட்டுள்ளது; ஆனாலும், ஒருவர், தன் மனைவி, மைனர் மகன், திருமணமாகாத மகள் இவர்கள் பெயரில், அவர்களின் வருங்கால நன்மைக்காக, இவரின் பணத்தைக் கொண்டு, அவர்கள் பெயரில் சொத்தை பினாமியாக வாங்கி வைக்கலாம்; அப்படி வாங்கி வைப்பது சட்டப்படி தவறு ஆகாது; ஆனாலும், அந்தச் சொத்தை வாங்கியவர், எனக்குத்தான் சொந்தம் என்றும், நான்தான் பினாமியாக என் மனைவி பெயரில் வாங்கினேன் என்று திரும்ப அந்தச் சொத்தை வாங்க முடியாது;

பழைய 1988 சட்டத்தில், பினாமி சொத்துக்களை அரசு எடுத்துக் கொள்வதில் சரியான வரைமுறை  அந்த சட்டத்தில் செய்யப் படவில்லை; எனவே சொத்தை அரசு பறிமுதல் செய்வதில் குளறுபடி இருந்தது; பினாமியாக சொத்து வைத்திருந்தால் 3 ஆண்டு சிறை என்றும் இருந்தது;

இருந்தும், 1988ன்படி கருப்புப் பணத்தை கட்டுப்படுத்த முடியவில்லையாம்! அதனால் அந்தப் பழைய 1988 சட்டத்துக்கு புத்துயிர் கொடுத்து இந்த 2016 புதிய திருத்தல் சட்டம் நடைமுறைக்கு நவ-1 முதல் வருகிறது; இதன்படி, பினாமி சொத்துக்களை விசாரனை செய்யும் கோர்ட்டுகளையும், அதிகாரிகளையும் விவரித்துள்ளனர்; பினாமியில் சொத்து வாங்கினால் 7 ஆண்டுகளுக்கு சிறை என்று சட்டம் திருத்தப் பட்டுள்ளது;   இந்த புதிய திருத்த சட்டத்தில் மொத்தம் 71 பிரிவுகள் உள்ளன; அதிகமாக கிடுக்கிப் பிடி போடப் பட்டுள்ளது;

**

சொத்துரிமை-9

சொத்துரிமை-9

பிரிவு-28 என்பது உடல் குறை உள்ளவர்கள், வாரிசுகளாக இருந்தால் அவர்களும் சொத்தை வாரிசு முறைப்படி அடையலாம் என்று சொல்கிறது;

ஆனால், இதற்கு முன் இருந்த பழைய இந்து சட்டப்படி, ஊமை, கண் தெரியாதவர், பைத்தியம், லெப்ரசி என்னும் குஷ்டரோக நோய் இருப்பவர்கள் சொத்தில் வாரிசு உரிமை கோர முடியாது என்று இருந்தது; அதை முழுவதுமாக மாற்றி, உடல் குறை ஒரு குறையே அல்ல என்றும், அவர்களும் வாரிசு முறைப்படி வாரிசாக சொத்தை அடைவார்கள் என்று சொல்லி உள்ளது, அந்த 1956 வாரிசுரிமை சட்டத்தின் சிறப்பு ஆகும்;

பிரிவு-29ன்படி ஒரு வாரிசு சொத்தை அடைய முடியாத நிலை சட்டத்தில் இருந்தால், அவர் இறந்து விட்டதாகவே கருதிக் கொள்ள வேண்டும் என்று கூறப்பட்டுள்ளது; அதாவது, தகப்பனை கொலை செய்த மகன், அந்த தகப்பனின் சொத்தில் உரிமை கேட்க முடியாது; இவர் சட்டப்படி சொத்தை அடைய முடியாத நிலையில் இருக்கிறார்; எனவே இவர் இறந்ததாகவே சட்டம் கருதுகிறது; அதாவது அவர் இறந்துவிட்டார் என நினைத்துக் கொண்டு, மற்ற வாரிசுகள் சொத்தை அடையலாம்;

பிரிவு-30 இறந்தவரின் வாரிசுகளைப் பற்றி பேசவில்லை; மாறாக, சொத்தை வைத்திருப்பவர் அவர் உயிருடன் இருக்கும்போதே, உயில், செட்டில்மெண்ட் எழுதி வைத்திருப்பார்; அப்படிப்பட்ட சொத்துக்கள் அந்த உயில்படியே போய்ச் சேரும் என்று சொல்லி உள்ளது; அதில் வாரிசுகளுக்கு எந்த வேலையும் இல்லை;

மேலும், ஒருவரின் தனிச் சொத்துக்களுக்கு அதாவது சுய சம்பாத்திய சொத்துகளுக்கு உயில் எழுதலாம்; ஆனால் பூர்வீகச் சொத்துக்களுக்கு உயில் எழுத முடியுமா என்ற கேள்வி எழும்; அதற்கும் இங்கு பதில் கொடுக்கப்பட்டுள்ளது; பழைய இந்து சட்டப்படி, பூர்வீக சொத்துக்கள் எனப்படும் கோபார்சனரி சொத்துக்களில் யாருக்கு எவ்வளவு பங்கு என்று தெரியாது, எனவே அவரின் பங்கைப் பொறுத்து உயில் எழுதி வைக்க முடியாது; பாகம் பிரித்துக் கொண்டால்தான் தனிப் பங்கு கிடைக்கும் நிலை இருந்தது; ஆனால், 1956 சொத்துரிமைச் சட்டப்படி பூர்வீகச் சொத்துக்களில் தன் பங்கு சொத்தைப் பொறுத்து உயில் எழுதி வைக்கலாம் என்ற சலுகை கிடைத்துள்ளது என்றே கருத வேண்டும்;

**

சொத்துரிமை-8

சொத்துரிமை-8

மேலும், பிரிவு-26ல் மதம் மாறியவர் யார் யார் சொத்தில் பங்கு கேட்க முடியும் அல்லது முடியாது என்பதைப்பற்றி விளக்குகிறது; அதாவது தகப்பன் சொத்தை விட்டுவிட்டு இறந்து விடுகிறார்; பொதுவாக மகனுக்கு அதில் பங்கு கிடைக்கும்; அந்த மகன் இந்துவாக இருந்தால் பங்கு கிடைக்கும்: அந்த மகன் வேறு மதத்துக்கு மதம் மாறி விட்டிருந்தாலும் தகப்பன் சொத்தில் மதம் மாறிய மகனுக்கு பங்கு கிடைக்கும்: ஏனென்றால், இங்கு இறந்த தகப்பன் இந்து; எனவே இந்துவின் சொத்து  அந்த இந்துவின் வாரிசுகளுக்குப் போய் சேரும்;

ஆனால், அந்த மதம் மாறிய இந்து மகனுக்கு ஒரு மகன் பிறக்கிறான் என நினைத்துக் கொள்வோம்; அதாவது இறந்தவருக்குப் பேரன்; அந்த பேரன் ஒரு இந்துவின் மகன் அல்ல, மாறாக, மதம் மாறியவரின் மகன் ஆவார்; அதாவது இறந்தவரின் மகன் கிறிஸ்தவராக மாறி இருந்தார் என நினைத்துக் கொள்வோம்; எனவே அந்த கிறிஸ்தவரின் மகனுக்கு, தன் தாத்தா சொத்தில் உரிமைஇல்லை;

இதை இன்னும் விளக்கமாகச் சொல்ல வேண்டுமானால், சொத்தை விட்டுவிட்டு இறந்த மகனோ, மகளோ எந்த மதத்துக்கு மாறி விட்டாலும் பிரச்சனை இல்லை; அவர்களுக்கு அவர்களின் தகப்பன் சொத்தில் பங்கு கிடைக்கும்;

ஆனால், சொத்தை விட்டுவிட்டு இறந்தவரின் மகன் மதம் மாறிவிட்டு, அவரின் தகப்பனார் இறப்பதற்கு முன்னரே இறந்து விட்டிருந்தால், தாத்தா இறக்கும்போது, பேரன் இருப்பான்; அவனுக்குச் சொத்து போக வேண்டும்; ஆனால் இங்கு, தாத்தா இறந்தபின்னர், அவரின் இறந்த மகன் மதம் மாறி இருப்பதால், அந்த மதம் மாறியவரின் மகனுக்கு அல்லது மகளுக்கு பங்கு கிடைக்காது; அதுதான் இந்த பிரிவு சட்டத்தின் சிறப்பு;

இதை இன்னும் விளக்கமாகச் சொன்னால், இறந்த இந்துவின் சொத்தை அவரின் வாரிசுகள் யார் வேண்டுமானாலும் அடைந்து கொள்ளலாம்; அவர்கள் மதம் மாறி இருந்தாலும் கவலையில்லை; ஆனால், இறந்த இந்துவின் சொத்தை, அவரின் வாரிசுகளில் யாராவது மதம் மாறி இருந்தால், அவர்கள் மூலம் அவர்களின் வாரிசுகள் அடைய முடியாது என்று விளங்கிக் கொள்ள வேண்டும்;

சொத்துரிமை-7

சொத்துரிமை-7

மேலும் பிரிவு-23ம் அதேபோல, குடும்ப சொத்தான குடியிருக்கும் வீட்டை, உடனடியாக பங்கு பிரித்துக் கொள்ள முடியாது: அங்கு ஒரு ஆண் (சகோதரன்) குடியிருந்தால், அவனின் சகோதரி, அந்த குடியிருக்கும் வீட்டை பிரித்துக் கொடுக்கும்படி கேட்க முடியாது; ஏனென்றால், பெண் அவளின் கணவர் வீட்டில் குடியிருப்பாள்; அவள், பிறந்த வீட்டின் வீட்டை பங்கு பிரிக்க முதலில் கேட்க முடியாது; ஆனாலும் மற்ற சகோதரர்கள் அதை பங்கு பிரித்துக் கொண்டால், இவளுக்குறிய பங்கு இவளுக்கு கிடைக்கும்; இந்த சட்டத்தில் இப்போது திருத்தம் செய்து விட்டார்கள்; இப்போது அந்த பெண்ணும் பங்கு கேட்டு வழக்கு போட முடியும் என்று மாற்றப்பட்டுள்ளது;

மேலும் பிரிவு-24 சற்று வித்தியாசமான சட்டம்; கணவர் இறந்து விட்டால், அவனின் மனைவி விதவை என்று சட்டம் கருதுகிறது; அவள் விதவையாக இருக்கும்வரை அவள் கணவர் சார்ந்த சொத்துக்களில் பங்கு கேட்க முடியும்; ஆனால், அவள் வேறு யாரையாவது மறுமணம் செய்து கொண்டால் அவ்வாறு இறந்த கணவரின் சொத்துக்களில் பங்கு கேட்க முடியாது; (இறந்த கணவரின் சொத்தில் பங்கை வாங்கிக் கொண்டு மறுமணம் செய்திருந்தால் அது சட்டப்படி செல்லும்) அதுவல்ல இங்கு பிரச்சனை! கணவர் இறந்து விடுகிறார்; அவனுக்கு தனிச் சொத்து ஏதும் இல்லை; அந்த விதவை மனைவி வேறு ஒருவரை மறுமணம் செய்து கொள்கிறார்; அதற்குப்பின்னர், இறந்த கணவரின் தகப்பனார் இறக்கிறார்; அவருக்கு சொத்து இருக்கிறது; அந்தப் பங்கு அவரின் மகனுக்கு வரும்; அந்த மகன் ஏற்கனவே இறந்தவிட்டதால், அவனின் விதவை மனைவிக்கு வரும்; அப்போது அந்த மனைவி விதவையாகவே இருந்தால், (அதாவது மறுமணம் செய்யாமல் இருந்தால்) மாமனார் சொத்தில் பங்கை அடைவார்; மாறாக, மாமனார் இறந்த நாளில் அவள் மறுமணம் செய்திருந்தால், அந்த சொத்தில் பங்கு கிடைக்காது என்ற நிலையை விளக்குவதற்காக இந்தப் பிரிவு-24 கொண்டுவரப்பட்டது;

மேலும், பிரிவு-25 கொலைசெய்தவன், கொலை செய்யப்பட்டவனின் சொத்தில் பங்கு பெற முடியுமா என்றால் முடியாது என்று சொல்கிறது; அதாவது தகப்பனை கொன்ற மகன், அந்த தகப்பனின் சொத்தில் பங்கு கேட்கும் உரிமை இல்லை என்று விளக்குகிறது;

சொத்துரிமை-6

சொத்துரிமை-6

மற்றும் இந்து வாரிசுரிமைச் சட்டம் 1956ல் பிரிவு-20ல் ஒரு சிறப்பு உண்டு; பிறந்த குழந்தைகள் மட்டும்தான் சொத்தில் வாரிசுரிமை கொண்டாட முடியுமா? பிறக்காத அதாவது ஒரு இந்து ஆண், அவரின் சொத்தை விட்டுவிட்டு இறக்கும்போது, அவரின் மனைவி அப்போது கர்ப்பமாக இருந்தால், வயிற்றில் வளரும் குழந்தைக்கு பங்கு உண்டா என்பதை இந்த பிரிவு-20 சொல்கிறது; ஆம்! வயிற்றில் வளரும் குழந்தையும் பங்கு கேட்கலாம்; அது உயிருடன் இருப்பதாகவே கருத வேண்டும்; ஒருவேளை அது இறந்து பிறந்தால் (Stillbirth) அதற்கு பங்கு கிடைக்காது; மாறாக உயிருடன் பிறந்தால் கண்டிப்பாக பங்கு உண்டு; அந்தக் குழந்தை பிறப்பதற்கு முன்னரே, சொத்து பங்கு பிரித்திருந்தாலும், அந்தக் குழந்தை பிறந்தவுடன் அந்த பாகப் பிரிவினையை மாற்றி, அந்தக் குழந்தைக்கும் பங்கு கொடுத்தாக வேண்டும்: மறுக்க முடியாது; கருவில் இருக்கும்போதே சொத்துரிமையை அடைந்துவிடும்;

மேலும் மற்றொரு பிரிவான பிரிவு-21 ஒரு சூழ்நிலையை விளக்குகிறது; அதாவது தந்தை இருக்கும்போது மகன் பங்கு கேட்க முடியாது; தந்தை முன்னரே இறந்தால் மகன் வாரிசு ஆவான்; ஆனால் மகன் முன்னரே இறந்தால், தந்தை வாரிசு ஆகமாட்டார், மாறாக தாய்தான் வாரிசு ஆவார்; இப்படிப்பட்ட சில நிகழ்வுகள் இருக்கும்; அப்போது யார் முதலில் இறந்தார் என்பதைப் பொறுத்தே பங்கு வாரிசுகளை அடையும்; ஆனால் இந்தப் பிரிவு ஒரு அசாதாரண சூழ்நிலையைச் சொல்கிறது; அதாவது தகப்பனும் மகனும் ஒரே விபத்தில் ஒரே நேரத்தில் இறந்தால், யார் முன்னர் இறந்தார், யார் பின்னர் இறந்தார் என்ற குழப்பம் வரும்; அப்படி ஒரு குழப்பம் வரும்போது, இந்தப் பிரிவு விளக்கம் சொல்கிறது; அதாவது, வயதில் மூத்தவர் முதலில் இறந்ததாக சட்டம் கருதிக் கொள்ள வேண்டும் என்று முடிவுக்கு வருகிறது;

மேலும் பிரிவு-22 வேறு ஒரு சூழ்நிலையை விளக்குகிறது; அதாவது, கூட்டாக அனுபவித்துவரும் சொத்துக்கள் மற்றும் கூட்டாக செய்து வரும் வியாபாரங்கள் இவைகள் கூட்டாகவே இருந்துவரும்; பல வாரிசுகள் வாரிசு முறைப்படி அடைந்த சொத்தை முதல் நிலை வாரிசுகள் கூட்டாக அனுபவித்து வரும்; அந்தச் சொத்துக்களில் ஒரே ஒருவர் மட்டும் தன் பிரிவுபடாத பங்கை, வெளி நபருக்கு உடனேயே விற்றுவிட முடியாது; அப்படி அவர் விற்பனை செய்ய வேண்டும் என்றால், மற்ற பங்குதாரர்களுக்குத்தான் முதலில் விற்பனை செய்ய முயற்சிக்க வேண்டும்; அவர்கள் வாங்க மறுத்தால் மட்டுமே வெளி நபர்களுக்கு விற்பனை செய்ய முடியும்; மற்ற பங்குதாரர்களுக்கு தெரிவிக்காமல் விற்பனை செய்த சொத்தை, மற்ற பங்குதாரர்கள் கேள்வி கேட்டு, அதை ரத்து செய்ய முடியும்; அவ்வாறான அதிகாரம், அந்த சொத்தை விற்பனை செய்த ஒரு வருடத்துக்குள் செய்ய வேண்டும்; அதற்குமேல் அதை கேள்வி கேட்க முடியாது; இந்த உரிமையை Preferential right முன் உரிமை அதிகாரம் என்று சொல்லலாம்; அந்த பங்கை, பங்காளிகளே வாங்குவதற்கு வந்தாலும் வேண்டுமென்றே குறைந்த விலைக்கு கேட்பர்; அப்படி ஒரு சூழ்நிலை வந்தால், அதை மாவட்ட கோர்ட் முடிவு செய்யும்;

சொத்துரிமை-5

சொத்துரிமை-5

மற்றும் பிரிவு-15, இந்து பெண்ணின் “தனிப்பட்ட சொத்தை” அவரின் இறப்புக்குப் பின்னர், அவரின் வாரிசுகள் எப்படி அடைய வேண்டும் என்றும், அதில் யார் யார் வாரிசுகள் என்றும் தெளிவுபடுத்தி உள்ளது; அதாவது, ஒரு இந்து பெண்ணுக்கு மூன்று வழிகளில் சொத்து கிடைத்திருக்கும்; முதல்வகை: அவர் கிரயம் வாங்கிய சொத்து அல்லது யாராவது அவருக்கு தானமாக (செட்டில்மெண்டாக) கொடுத்த சொத்து; இரண்டாவது வகை: அந்தப் பெண்ணுக்கு அவரின் கணவர் வழியில் வாரிசு முறையில் கிடைத்த சொத்து (அதாவது, கணவர் இறந்து விட்டால், கணவரின் தகப்பனார் சொத்தில் இந்த பங்கானது, பாகப் பிரிவினையில் கிடைத்திருக்கும்); மூன்றாவது வகை: அந்த பெண்ணின் தகப்பனார், தாய் வழியில் கிடைத்த சொத்து (இதுவும், அவரின் பெற்றோர் வீட்டில் நடந்த பாகப் பிரிவினையில் கிடைத்த சொத்தாக இருக்கும்); இப்படி மூன்று வகைகளில் ஒரு இந்து பெண்ணுக்கு சொத்து கிடைத்திருக்கும்; இந்த சொத்துக்களில் ஏதாவது ஒரு வகையை விட்டுவிட்டு, அந்த பெண் இறந்திருந்தால், அந்த சொத்துக்கள் கீழ்கண்டபடி வாரிசுகளை அடையும்; முதல் வகைச் சொத்துக்களை (அதாவது அந்தப் பெண்ணின் தனிச் சொத்துக்களை) அவள் காலத்துக்குப் பின்னர் அவளின் கணவரும், குழந்தைகளும் அடைவார்கள்; இரண்டாம் வகைச் சொத்துக்களை, அவள் இறந்தபின்னர் அவளின் கணவரும், குழந்தைகளும் அடைவார்கள்; ஆனால் குழந்தை இல்லை என்றால், அவளின் கணவரின் வாரிசுகளுக்கே திரும்பச் சென்று விடும்; மூன்றாம் வகை சொத்துக்களை அவள் காலத்துக்குப் பின்னர் அவளின் கணவரும் குழந்தைகளும் அடைவார்கள்; ஆனாலும், அவளுக்கு குழந்தைகள் இல்லையென்றால், அவளின் தகப்பனாருக்கே திரும்பச் சென்று விடும்; ஏனென்றால், இந்த மூன்றாம் வகைச் சொத்தானது, அவளுக்கு, அவளின் பெற்றோர் மூலம் கிடைத்த சொத்தாகும்: அவளின் பெற்றோரிடம் கிடைத்த சொத்தானது, அவளுக்கு குழந்தை இல்லையென்றால், அவளின் கணவரின் வாரிசுகளுக்குப் போகாது, மாறாக அவளின் தகப்பனார் வாரிசுகளைச் சென்று அடையும்; இதுதான் இந்து பெண்களின் சொத்துக்களின் வாரிசுரிமையின் சிறப்பு;